Het moderne landgoed; Landgoed Bergsche Heide

Zicht op het gebied vanaf de Schansbaan

Als landschapsarchitect ben ik betrokken bij de ontwikkeling van een nieuw landgoed; Landgoed Bergsche Heide nabij Bergen op Zoom. Omdat het een bijzonder project betreft wordt op een innovatieve manier het landschap aangepast. Voorgesteld is om het landelijk gebied nabij Bergen op Zoom te transformeren. Hierbij zijn zowel de huidige bewoners, boeren en buitenlui, als de toekomstige gebruikers betrokken.

Landschappen van Allure
Holding Bergsche Heide BV heeft als doelstelling het gebied ten noordoosten van de stad Bergen op Zoom te revitaliseren. Het initiatief van de Provincie Brabant om ‘landschappen van Allure’ te ontwikkelen heeft gezorgd voor een extra stimulans voor dit project. Bij grootschalige initiatieven vanuit organisaties (particulieren of overheid) legt de provincie de helft van de investeringen bij. De investering dient minimaal 100 miljoen te bedragen en de plannen dienen te passen bij het beleid van de provincie.

Landschapspark Bergsche Heide

Ligging van het landschapspark met landgoed

Ten noordoosten van Bergen op Zoom, in de oksel van de snelwegen A58 en A4, ligt een deel van de Brabantse Wal, met bossen, een beek en landbouwgronden. Dit gebied wordt Landschapspark Bergsche Heide genoemd en is circa 460ha groot. Het gebied is economisch niet rendabel maar landschappelijk waardevol. De waarden zitten hem in de ruimtelijke overgang van bosgebied naar kleinschalig landbouw gebied. Hierin liggen de ecologische waarden. Om het gebied te ontwikkelen zijn economische dragers nodig. 

Masterplan Landschapspark Bergsche Heide

Hiervoor wordt de recreatie verbeterd en zijn er ver gevorderde plannen voor de aanleg van een volwaardige golfbaan. Daarnaast zal een aansluiting op de snelweg een poort naar het gebied vormen waarbij een hotel en Retail voorzieningen in beeld komen. Het landbouwgebied, dat tussen het bosgebied en de golfbaan in is geklemd, wordt omgevormd tot een modern landgoed.

Het Moderne landgoed
Volgens de overheid is een nieuw landgoed “een nieuw te ontwikkelen en duurzaam te beheren boscomplex (al dan niet met overige gronden) met daarin één gebouw (woonhuis) van allure met daarin maximaal 2 à 3 wooneenheden. Het gebouw heeft primair een woonfunctie. De minimale omvang van de bebossing is vijf hectare. Maximaal 10% van het totale oppervlakte is privé-terrein en de rest is openbaar toegankelijk. Het geheel heeft een belangrijke maatschappelijke meerwaarde."

In de praktijk blijkt dit een weinig duurzaam in stand te houden geheel te zijn. Vaak wordt een nieuw landgoed door idealisten of mensen met een groot ego opgezet. Wanneer na verloop van tijd de ambitie is vervlogen zijn er moeilijk opvolgers voor het ontwikkelde terrein te vinden.

Bestaande routes in het gebied worden gebruikt voor de nieuwe ontwikkelingen

Voor de Bergsche Heide is daarom aan een nieuw concept gedacht; het moderne landgoed. Dit landgoed is gestoeld op de oorspronkelijke gedachte van een landgoed. Hierbij vormt de architectuur nog steeds een eenheid met het landschap. Op het landgoed komt een hoofdgebouw met een woonfunctie. In de situatie van de Bergsche Heide wordt gedacht aan een senioren complex waar ouderen individueel samenwonen. Daarnaast worden nieuwe woningen gebouwd. De gebouwen worden geclusterd waardoor kleine groepen van woningen (bestaande en nieuwe gebouwen) verspreid in het landschap voorkomen. Vanaf de wegen is er zicht op het open landschap en de bossen. Voor de te ontwikkelen percelen is een  nieuw begrip bedacht; verzamelerf.

Verzamelerven

Een verzamelerf is afgeleid van het begrip knooperf. Een knooperf is een boerenerf waarvan de oorspronkelijke bebouwing van woning en stallen wordt omgevormd tot verschillende woningen. Iedere woning heeft een privé-tuin. Het erf  met de omgeving wordt gezamenlijk beheerd en is openbaar toegankelijk. Het beheer geschiedt in de vorm van een coöperatie of vereniging van eigenaren.

Verzamelerven geclusterd toegevoegd aan het bestaande landschap

Bij een verzamelerf is er geen sprake van een bestaande bebouwde situatie maar worden nieuwe gebouwen geplaatst. Voor de Bergsche Heide is bedacht dat op een perceel van circa 1,5ha maximaal drie woningen en een bedrijfsgebouw gebouwd mogen worden. Ieder verzamelerf is een eigen ruimtelijke en economische eenheid binnen de eenheid van het landgoed. Bij het gebruik van de gebouwen kan bijvoorbeeld gedacht worden aan drie gezinnen die een gezamenlijk doel hebben of aan zorg gerelateerde bewoning.

Natuur, recreatie en agrarisch gebruik

Een landgoed is van oorsprong een economische eenheid waarbij land- en bosbouw een belangrijke rol speelden. Het moderne landgoed is nog steeds een economische eenheid maar natuur en recreatie zijn aspecten die hierin eveneens een belangrijke rol in vervullen.

Nieuwe laan naar cluster van verzamelerven

Natuur wordt benadrukt langs de Kraggeloop. De Kraggeloop is aangeduid als een ecologische verbindingszone en zal als zodanig worden ingericht. Langs de paden en sloten op het landgoed zijn brede zones voorgesteld die extensief als hooiland worden beheerd en een vorm van natuurontwikkeling vormen.

Voor de recreatie zullen fiets-, voet- en ruiterpaden door het gebied worden aangelegd met op karakteristieke plekken zitgelegenheid. In het gebied komt een landwinkel waar de verschillende bedrijven en particulieren hun producten gezamenlijk te koop aanbieden. Hier is tevens een kleinschalige horecagelegenheid voor de recreanten om een kop koffie te drinken of iets eenvoudig te eten.

Wandel- en fietspaden langs bestaande sloten

Voor professionele tuinbouw is het gebied te klein gebleken. Gedacht wordt om het overblijvend agrarische deel van het landgoed voor de veeteelt in te zetten. De ecologische verbindingszone wordt extensief begraasd waarbij maximaal twee runderen per hectare worden ingezet. De overige gebieden worden gebruikt voor biologisch verantwoorde veeteelt. Deels grazen er koeien en deels worden veevoedergewassen geteeld.

Exploitatie en beheer

Voor het gehele landgoed, dat circa 70 ha groot is, wordt een coöperatie opgericht. Vooraf worden de doelstellingen van coöperatie  Landgoed Bergsche Heide vastgesteld. Alle eigenaren en bewoners/bedrijven/verzamelerven in het landgoed zijn lid van de coöperatie. De coöperatie is verantwoordelijk voor de exploitatie en het beheer van het landgoed.

Nieuwe kansen voor leegkomende boerderijen

In Nederland hebben veel boerderijen en stallen hun agrarische functie verloren. Dit proces zal ook de komende decennia doorgaan. Alterra, een onderzoeksinstituut voor de groene leefomgeving, heeft op verzoek van Innovatie Netwerk in kaart gebracht hoeveel erven tot 2030 naar verwachting hun agrarische functie verliezen. In de bijgevoegde kaart is aangegeven waar ze liggen.

De inschatting van de onderzoekers is dat er circa 24.000 bedrijven zullen stoppen en dat er ook een aanzienlijke leegstand zal ontstaan. Tot 2030 wordt verwacht dat gebouwen met een oppervlakte van ten minste 32 miljoen m² hun agrarische functie zullen verliezen.

Daarvan zal ongeveer de helft een andere invulling kunnen vinden. De resterende circa 15 miljoen m² zal leegstaan. Deze leegstand is groter dan de verwachte leegstand in 2030 als het gaat om kantoorruimte of winkelruimte in Nederland.

 Ruimte voor woon-, werk- of zorgerven
De resultaten van dit onderzoek maken duidelijk dat er de komende jaren veel gedaanteveranderingen zullen plaatsvinden van agrarische erven naar woon-, werk- of zorgerven. Een groot aantal gebouwen zal geen nieuwe functie kunnen vinden.

Vrijkomende boerenerven bieden ruimte aan nieuwe activiteiten in het landelijk gebied. Terwijl deze nieuwe activiteiten tientallen jaren door overheden op diverse niveaus zijn beperkt, is de afgelopen jaren een omslag aan de gang. Verschillende overheden zien vrijkomende locaties in toenemende mate als een kans voor een opwaardering van het landelijk gebied. Gezien de omvang van de veranderingen en de verwachte leegstand, zullen deze kansen ook in de toekomst alleen maar groter en belangrijker worden.

Een economisch en sociaal vitaal landelijk gebied
Hergebruik van vrijkomende agrarische gebouwen als middel om het landelijk gebied economisch en sociaal vitaal te houden, zal de komende decennia een belangrijk thema zijn. Beleidsmakers staan voor de vraag of ze op innovatieve manieren, hergebruik van agrarische gebouwen willen toestaan of zelfs stimuleren. Immers, leegstand op grote schaal zal zowel verlies aan kapitaal als aan cultuurhistorische interessante gebouwen betekenen. Het vraagt ook om vernieuwende vormen van hergebruik.

Knooperven, verzamelerven en andere initiatieven
InnovatieNetwerk ontwikkelt daarom concepten zoals ‘Knooperven’, die vanuit kwaliteitsperspectief meer mogelijk maken op vrijkomende boerenerven. Knooperven zijn boerenerven die door middel van paden en beplanting met elkaar verbonden zijn. De uitdaging in dit concept is om bedrijfsontwikkeling mogelijk te maken in een kleinschalig landschap, en tegelijkertijd burgers kansen te bieden om op grotere knooperven te wonen en verantwoordelijkheid te nemen voor het beheer en onderhoud van de karakteristieke beplanting die de erven verbindt.

Het idee van 'Verzamelerven', dat in West-Brabant wordt ontwikkeld, borduurt hierop verder. De bestaande erven krijgen een nieuwe structuur waarbij verschillende gezinnen die iets gemeenschappelijks hebben samen werken. De bestaande bebouwing wordt grotendeels gesloopt en in plaats hiervan worden nieuwe woningen gebouwd. Iedere woning heeft een privétuin. Daarnaast worden zaken gezamenlijk georganiseerd zoals het beheer van de buitenruimte maar ook een gemeenschappelijk gebouw waar werkruimten, ateliers, bed&breakfast en/of vergaderruimtes worden gemaakt. Gezamenlijk richten deze groepen verenigingen of coöperaties op om de gemeenschappelijke belangen te organiseren.

De ervaringen met het concept ‘Knooperven’ hebben het inzicht opgeleverd dat er veel meer mogelijk – én nodig – is om het landelijk gebied vitaal te houden. De komende jaren zijn meer initiatieven en nieuwe concepten hard nodig. Een uitdaging ook voor al die initiatiefnemers die rondlopen met initiatieven die wel een aantoonbare maatschappelijke toegevoegde waarde bieden maar die nog niet passen binnen het huidige beleid en de gebruikelijke manieren van denken en werken.

 
Dit artikel is voor een groot deel gebaseerd op het rapport "Vrijkomende agrarische bebouwing in het landelijk gebied" uitgegeven door InnovatieNetwerk, maart 2014.

Voor InnovatieNetwerk klik http://bit.ly/1ebvRG1

www.plancompagnons.nl